Die Zwangsvollstreckung aus deutschen Titeln in Polen erfordert entgegen dem ersten Anschein erhebliche Erfahrung. Unsere Kanzlei hat über viele Jahre hinweg grenzüberschreitende Vollstreckungsverfahren auf Grundlage deutscher Vollstreckungstitel gegen in Polen ansässige Schuldner geführt. Auf der Basis unserer Berufspraxis möchte ich auf folgende Probleme hinweisen, auf die ein Gläubiger aus Deutschland stoßen kann und die das Vollstreckungsverfahren erschweren oder für den Gläubiger kostspielig machen können.

1. Typischer Ablauf: „Wir schreiben schnell etwas auf“

Beim Kauf einer Immobilie in Polen (Wohnung, Haus, Grundstück) kommt es in der Praxis häufig vor, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag („umowa przedwstępna“) schließen. Gerade wenn ein Objekt attraktiv ist, möchte der Käufer die Transaktion „absichern“, damit der Verkäufer nicht kurzfristig an jemand anderen verkauft.

Nicht selten wird dabei – ohne anwaltliche Begleitung – ein schlichtes Dokument erstellt, das nur die Grunddaten enthält: Parteien, grobe Objektbeschreibung und Kaufpreis. Später stellt sich dann jedoch heraus, dass der Verkäufer den Verkauf nicht mehr durchführen will oder kann, z. B. weil: ein anderer Interessent einen höheren Preis geboten hat, die Immobilie im Miteigentum steht und ein Miteigentümer nicht zustimmt, rechtliche oder tatsächliche Hindernisse auftreten (z. B. ungeklärte Rechtslage im Grundbuch).

Für Käufer ist dann entscheidend: Welche rechtlichen Ansprüche ergeben sich aus dem Vorvertrag – und hängt das von der Form ab?