1. Typischer Ablauf: „Wir schreiben schnell etwas auf“

Beim Kauf einer Immobilie in Polen (Wohnung, Haus, Grundstück) kommt es in der Praxis häufig vor, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag („umowa przedwstępna“) schließen. Gerade wenn ein Objekt attraktiv ist, möchte der Käufer die Transaktion „absichern“, damit der Verkäufer nicht kurzfristig an jemand anderen verkauft.

Nicht selten wird dabei – ohne anwaltliche Begleitung – ein schlichtes Dokument erstellt, das nur die Grunddaten enthält: Parteien, grobe Objektbeschreibung und Kaufpreis. Später stellt sich dann jedoch heraus, dass der Verkäufer den Verkauf nicht mehr durchführen will oder kann, z. B. weil: ein anderer Interessent einen höheren Preis geboten hat, die Immobilie im Miteigentum steht und ein Miteigentümer nicht zustimmt, rechtliche oder tatsächliche Hindernisse auftreten (z. B. ungeklärte Rechtslage im Grundbuch).

Für Käufer ist dann entscheidend: Welche rechtlichen Ansprüche ergeben sich aus dem Vorvertrag – und hängt das von der Form ab?

Die polnische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, sp. z o.o.) entspricht funktional der deutschen GmbH und ist eine der am häufigsten genutzten Rechtsformen in Polen. Für Gläubiger wie auch für Geschäftsführer ist dabei besonders relevant, dass das polnische Recht in bestimmten Konstellationen eine persönliche Haftung der Mitglieder der Geschäftsführung für Verbindlichkeiten der sp. z o.o. vorsieht.

Ein zentraler Anknüpfungspunkt ist **Art. 299 des polnischen Handelsgesellschaftengesetzes (Kodeks spółek handlowych, „KSH“) **. Danach kann die Durchsetzung einer Forderung nicht zwingend mit einer erfolglosen Zwangsvollstreckung gegen die Gesellschaft enden.