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In den letzten Jahren ist es zu einer der beliebtesten Investitionsmöglichkeiten geworden, die eigenen Ersparnisse auf dem touristischen Immobilienmarkt in sogenannte Condo-Hotels oder Aparthotels zu investieren (in Polen werden diese Begriffe als Synonyme verwendet). Wir beobachten eine steigende Interesse an dem Erwerb der Immobilien in Polen (Ferienwohnungen, Wohnungen in Condo-Hotels usw.). Investitionen in Immobilien gelten nach wie vor als eine der sichersten Möglichkeiten um Geld zu verdienen. Aber ist das in jedem Fall so? Sicherlich gibt es einige Fragen, die berücksichtigt werden müssen, bevor eine so schwerwiegende finanzielle Entscheidung getroffen werden kann. Was sind die Risiken und der potenzielle Nutzen? Auf der Grundlage der Erfahrungen unserer Mandanten werden wir versuchen, die häufigsten Fragen zu beantworten.

  • Wer kann eine Immobilie in Polen kaufen?

Häufig sind die Käufer*innen, die sich für eine Investition in Eigentumswohnungen in Polen entscheiden, Ausländer*innen. Günstige Preise, die Attraktivität der touristischen Destinationen am Meer und in den Bergen und die geschätzte Sicherheit beim Reisen sind überzeugende Kriterien, die für Polen als Investitionsziel sprechen. Jeder Bürger*in oder Unternehmer*in aus dem Europäischen Wirtschaftsraum (dieses Gebiet umfasst die Länder der Europäischen Union, Island, Liechtenstein und Norwegen) oder der Schweiz benötigt seit dem 01. Mai 2016 keine Genehmigung mehr für den Erwerb von Immobilien in Polen. Staatsangehörige anderer als der oben genannten Länder können ebenfalls Immobilien in Polen erwerben, benötigen hierfür jedoch eine besondere Verwaltungsgenehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung. Es sei daran erinnert, dass Ausländer im Sinne dieser Bestimmungen sowohl natürliche als auch juristische Personen (z.B. Gesellschaften des Handelsrechts) sind. Je nach Art der zu erwerbenden Immobilie, dem Zweck des Erwerbs und der individuellen Situation des künftigen Eigentümers können die Bedingungen für die Erteilung der Genehmigung unterschiedlich sein.

  • Standort

Die Lage des Grundstücks sollte nicht nur im Hinblick auf landschaftliche und touristische Werte beurteilt werden. Dies ist natürlich wichtig, denn je attraktiver der Ort, desto mehr Touristen werden angezogen. Langfristig gesehen sind jedoch der rechtliche Status des Grundstücks, auf dem das Condo-Hotel gebaut wird, und der Bebauungsplan für seine Umgebung von gleicher Bedeutung. Um sicherzustellen, dass neben der als Investition angedachten Immobilie keine Autobahn oder ein Einkaufszentrum gebaut wird, ist es ratsam, die Raumordnungspläne in der entsprechenden Gemeinde zu prüfen. Darüber hinaus wird empfohlen, die Grundbuch- und Hypothekenregisternummer des Grundstücks, auf der das Condohotel gebaut wird, zu erlangen, um eventuelle Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten) aufzudecken.

  • Baugenehmigung

Sehr wichtig ist auch die behördliche Baugenehmigung, auf deren Grundlage der Bauträger eine bestimmte Investition durchführt. Die Genehmigung selbst sollte rechtsverbindlich und endgültig sein. Darüber hinaus sollte bereits in der Entscheidung, in der die Bewilligungsbedingungen festgelegt werden, darauf hingewiesen werden, dass der Bauträger den Bau eines Gebäudes plant, um dieses als Hotel auszugestalten. Wenn der Bauträger ein Condo-Hotel auf der Grundlage einer Baugenehmigung für ein Wohnhaus bauen will und später die Nutzung des Gebäudes in ein Hotel umwandeln möchte, kann er in den späteren Phasen der Erteilung der Nutzungsgenehmigung oder der Trennung der Räumlichkeiten auf administrative und rechtliche Probleme stoßen. Um dies zu vermeiden, ist es sinnvoll, die Dokumentation über die geplante Investition zu lesen. Sie kann bei den Verwaltungsbehörden angefordert werden, wenn der Bauträger sie nicht selbst zur Verfügung stellt.

  • Mit wessen Geld baut der Bauträger ein Condo-Hotel?

Es ist zu bedenken, dass die Bauträger den Bau von Condo-Hotels oft vollständig mit Mitteln privater Investoren finanzieren. Vor der Entscheidung, sich an einer solchen Investition zu beteiligen, ist es notwendig, mit dem Bauträger zu vereinbaren, wie Sie Ihr eigenes Geld rechtlich absichern können. Zu diesem Zweck ist es am besten, einen professionellen Bevollmächtigten zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die ergriffenen Maßnahmen im Falle einer möglichen Insolvenz des Bauträgers rechtswirksam sind. Es lohnt sich auch, die finanzielle Lage des Geschäftspartners zu prüfen, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen wird. Zu diesem Zweck können Sie seine im Nationalen Gerichtsregister offengelegten offiziellen Finanzberichte lesen und seine früheren Investitionen überprüfen.

  • Analyse des Vertrags

Entgegen der vorherrschenden Meinung ist nicht jede Investition in ein Condohotel aus rechtlicher Sicht identisch. Die Bauträger bieten den Investoren verschiedene Modelle der Zusammenarbeit an: vom Kauf von Flächen bis zum Erwerb von Aktien des Unternehmens, welches das Condo-Hotel baut. Der Schlüssel zur Bestimmung der künftigen Rechte und Pflichten des Investors ist eine gründliche rechtliche Analyse des abgeschlossenen Vertrags.

  • Wohneigentümergemeinschaft

Der Eigentümer aller von einem Gebäude getrennten Wohnungen (eine getrennte Wohnung ist eine Wohnung, die über ein eigenes Grund- und Hypothekenregister verfügt) ist per Gesetz eine Wohngemeinschaft. Von der Bedeutung ist die Kosten der Verwaltung vorab zu wissen.

  • Vermietung

Im Falle der Condo-Hotels wird die Verwaltung der Wohngemeinschaft einem spezialisierten Unternehmen anvertraut, da es das Ziel der Eigentümer ist, den größtmöglichen Gewinn aus der Vermietung ihrer Räumlichkeiten an Touristen zu generieren. Aus dem Vertrag mit dem Bauträger sollte klar hervorgehen, ob und unter welchen Bedingungen er oder ein anderes externes Unternehmen mit der Verwaltung betraut wird. Die Glaubwürdigkeit und Zuverlässigkeit des Managers wird die zukünftigen Gewinne aus der Investition beeinflussen. Daher ist die ordnungsgemäße Überprüfung des Verwalters genauso wichtig wie die Überprüfung des Bauträgers selbst.

  • Vorsicht vor garantierten Gewinnen!

Jede Investition ist mit einem finanziellen Risiko verbunden. Man sollte immer dann wachsam sein, wenn der Bauträger eine garantierte Investitionsrentabilität oder ein festes Monatseinkommen bietet. Die Bedingungen der Zusammenarbeit zwischen dem Investor und dem Bauträger sollten so gestaltet sein, dass der geplante Gewinn realistisch ist und nur ein tolerierbares Risiko besteht. Es ist auch wichtig, den Bauträger zu fragen, ob es sich bei dem von ihm erzielten Gewinn um einen Nettogewinn handelt oder ob Steuer- und Verwaltungskosten der Immobilie davon abgezogen werden müssen.  Im Zweifelsfall ist es auch notwendig, einen Spezialisten zu konsultieren, der die Rentabilität einer solchen Investition beurteilt.

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Der Erwerb der Immobilien kann risikoverbunden sein. Es ist empfehlenswert vor dem Erwerb einer Immobilie in Polen die Beratung eines erfahrenen Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Berlin, Posen, Stettin, den 30.06.2020

MAJEWSKI Polnischer Anwalt