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Seit langem kann man beobachten, dass ein großes Interesse daran besteht, Geld in den Kauf von Immobilien an der polnischen Ostküste zu investieren. Die intensive Entwicklung der Straßeninfrastruktur und die ständige Steigerung der Attraktivität der polnischen Seestädte ist sicherlich förderlich für Investitionen am Meer.

Es ist jedoch zu bedenken, dass der Kauf einer Immobilie an der polnischen Ostsee nicht in jedem Fall eine sichere Transaktion für den Käufer sein muss. Insbesondere wenn der Kauf ohne die Hilfe eines Anwalts erfolgt. Für die Zwecke dieser Artikel können wir auf die folgenden Beispiele von Käuferrisiken hinweisen.

Gegenstand des Vertrages

In der Vorkaufsphase erhält man oft verschiedene farbenfrohe Investitionsbroschüren, Prospekte, Skizzen usw. vom Verkäufer. Auch ist es möglich, dass Objekt vor dem Kauf zu besichtigen.

Es sei daran erinnert, dass der Vertragsgegenstand, d.h. das, was man kauft, das ist, was schließlich in der notariellen Urkunde beschrieben wird. In Immobilienkaufverträgen wird oft ausdrücklich festgestellt, dass alle vor Vertragsabschluss vorgelegten Geschäftsinformationen, Broschüren und Präsentationen nicht bindend sind.

So kann es vorkommen, dass man den Parkplatz letztendlich doch nicht nutzen kann oder dass die Ferienwohnung keinen Keller oder Hauswirtschaftsraum enthält, obwohl man es zuvor gesehen hat. Aus diesem Grund sollten Sie die Verträge sorgfältig lesen, auch am Tag der Unterzeichnung.

Form des Vertrages

Die große Mehrheit der Käufer ist sich der Tatsache bewusst, dass für den Kauf einer Immobilie ein Vertrag in Form einer notariellen Urkunde erforderlich ist. Dasselbe gilt jedoch auch für einen Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie. Dies ist sinnvoll, für den Fall, dass der Verkäufer sich später weigert den versprochenen Vertrag abzuschließen und man den Abschluss des Kaufvertrages vor einem Gericht herbeiführen will/muss.

Der Abschluss eines Vorvertrages über den Kauf einer Immobilie in Form einer notariellen Urkunde ist oft die einzige wirkliche Sicherheit für den Käufer. Die Rückforderung der gezahlten Gelder kann bei Unternehmen ohne Vermögenswerte und mit einem kleinen Stammkapital unwirksam sein.

Nicht ohne Bedeutung ist die Tatsache, dass eine gewisse Sicherheit bereits durch die Teilnahme des Notars an den Aktivitäten gegeben ist. Dieser prüft, ob der Verkäufer über die Dokumente verfügt auf die er sich bezieht und ob der Vorvertrag gesetzeskonform ist.

Einsicht in das Grundbuch und andere Dokumente

Unsere Erfahrung zeigt, dass es sich beim Kauf einer Immobilie lohnt, sich persönlich mit dem Inhalt des Grundbuches in der örtlichen Grundbuchabteilung vertraut zu machen. Wenn der Verkäufer sich weigert uns eine Genehmigung zur Einsichtnahme in das Grund- und Hypothekenregister vor Gericht zu erteilen, sollte dies das erste Anzeichen dafür sein, dass es Probleme mit der Immobilie geben könnte.

Indem wir uns persönlich mit den Dokumenten vertraut machen, die den Inhalt des Grund- und Hypothekenregisters ausmachen, lernen wir u.a. die Geschichte der Immobilie kennen, die eine große Bedeutung haben kann.

Es kann sich herausstellen, dass der Verkäufer beim Kauf eines Grundstücks, auf dem er beabsichtigt ein Wohngebäude zu errichten und dort Räumlichkeiten zu verkaufen, selbst einen bedingten Kaufvertrag abgeschlossen hat. In einem solchen Fall ist es wichtig, dass festgestellt wird, ob die Wirksamkeit des ursprünglichen Vertrages während der Bauarbeiten nicht in Frage gestellt wird.

Wir werden herausfinden, ob die Immobilie bereits Gegenstand zahlreicher Transaktionen war. Elektronische Grund- und Hypothekenregister sind erst seit wenigen Jahren in Betrieb. Häufige Transaktionen, Änderungen des Namens des Verkäufers sollten auch ein Warnsignal sein.

Unabhängig vom Grund- und Hypothekenregister sollte man sich als Käufer mit der Projektdokumentation, den Erschließungsbedingungen, der Baugenehmigung usw. vertraut machen und insbesondere feststellen, ob der Investor über alle Unterlagen für den Baubeginn und -abschluss verfügt. Dies ist wichtig, weil der Käufer bei der Unterzeichnung des Vertrags erklärt, dass er mit dem rechtlichen Status der Immobilie vertraut ist.

Management von Mietverträgen

Bei der Entscheidung, eine Wohnung an der polnischen Ostküste zu kaufen, wird gleichzeitig beschlossen, einen Vertrag über die Verwaltung des Mietvertrags mit der Firma abzuschließen, die die Wohnung mietet, sich um die Anwerbung von Touristen kümmert, sie sauber hält usw. Es ist schwer vorstellbar, dass ein Wohnungseigentümer aus Berlin, Hannover oder Dresden solche Angelegenheiten persönlich beaufsichtigen wird. In der Regel ist das Unternehmen, das den Mietvertrag verwaltet, der Investor, von dem man die Wohnung kauft. Der Verkäufer schafft bei der Durchführung der Investition ein kohärentes Bild des Gebäudes, beschäftigt Mitarbeiter und es ist kaum zu erwarten, dass er sich mit den Eigentümern einverstanden erklärt, ihre Ferienwohnungen selbst zu vermieten oder sie einem völlig anderen Unternehmen anzuvertrauen.

Um unangenehme Situationen zu vermeiden, ist es notwendig im Voraus einen Entwurf des Managementvertrages über Mietverträge anzufordern und die Bedingungen, unter denen der Mietvertrag künftig stattfinden soll, im Detail festzulegen. In einigen Vorverträgen schreiben die Verkäufer die Bestimmung vor, dass der Käufer sich bereit erklärt, einen Mietvertrag mit dem Verkäufer abzuschließen, ohne die Bedingungen vorab zu spezifizieren, unter denen dies geschehen soll.

Es ist zu beachten, dass der Käufer die Möglichkeit zu verhandeln verliert, sobald der Kaufpreis bezahlt oder der Vorvertrag abgeschlossen ist.

Verwaltung des gemeinsamen Eigentums

Nach der Veräußerung der ersten Wohnung wird eine Wohneigentümergemeinschaft gebildet. Die Eigentümer der Wohnungen sind verpflichtet, den Vorstand auszuwählen und die Art und Weise der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums festzulegen.

Es sollten die Art und Weise der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums und die Einzelheiten der Verwaltung vom Verkäufer in der Vereinbarung über die Begründung des getrennten Eigentums an den Räumlichkeiten festgelegt werden, damit der Käufer seine unwiderrufliche Zustimmung dazu geben kann. Wie bei der Betreuung von Mietverträgen sollte der Käufer im Voraus festlegen, wie die Verwaltung der gemeinsamen Immobilie aussieht und welche Gebühren er für Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Schneeräumung, Sorge für die Sauberkeit und Ästhetik des Gebäudes und für die Verwaltung in Zukunft zu zahlen hat.

Steuerfragen

Die Besteuerung von Ferienwohnung ist ein sehr wichtiges Thema. Die Verkäufer sprechen oft von der Möglichkeit der Rückerstattung der Mehrwertsteuer. Die Differenz von zehntausenden Zloty der eingesparten Mehrwertsteuer von dem Kaufpreis klingt für den Käufer sehr attraktiv. Allerdings kann der Käufer nur in bestimmten Fällen die Mehrwertsteuer abziehen.

Die oben genannten Themen stellen keinen erschöpfenden Katalog dar. Jeder Fall hat seine individuelle Natur. Der obige Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern präsentiert nur ausgewählte Themen aus der Erfahrung unserer polnischen Kanzlei MAJEWSKI.

Berlin, Posen, Stettin, den 10.03.2020

Pawel Majewski, LL.M. (Universität Potsdam)

Polnischer Anwalt / Radca Prawny